Lotissement : il peut être constitué même si le transfert de propriété est assorti d'une condition suspensive d'obtention de permis de construire

Un lotissement se définit comme une division en propriété ou en jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës aux fins de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis (C. urb., art. L. 442-1). Depuis la loi Huwart (L. n° 2025-1129, 26 nov. 2025 ; JCP A 2025, 2343 et 2344), il peut aussi porter sur des unités foncières non-contigües (C. urb., art. L. 442-1-3).

De cette qualification découle tout un régime juridique. En particulier, le demandeur d’un permis de construire peut bénéficier d’une cristallisation des règles d’urbanisme applicables pendant une période de 5 ans à compter, soit de la date de délivrance de la décision de non-opposition, soit de la date d’achèvement des travaux lorsqu’il est autorisé par un permis d’aménager (C. urb., art. R. 442-18). La légalité du permis de construire délivré dans un lotissement s’apprécie, en principe, à l’échelle de ce lotissement sauf si le plan local d’urbanisme opte pour une appréciation lot par lot (C. urb., art. R. 151-21).

La qualification de lotissement est subordonnée à l’existence d’un transfert de propriété ou de jouissance de l’un au moins des lots (CE, 18 oct. 2024, n° 473828 : Lebon T. ; chron. J. Martin, F. Polizzi : JCP A 2025, 2068). Une simple intention de diviser ne suffit pas : la jurisprudence exige qu’elle soit « effective » (une mise en vente ou un changement du cadastre est insuffisant : CE, 17 févr. 2025, n° 493120 : Inédit). Pour se prévaloir des droits attachés au lotissement, le transfert de propriété ou de jouissance doit intervenir avant la délivrance du permis de construire et dans le délai de validité du permis d’aménager ou de la déclaration préalable de lotissement (CE, 13 juin 2022, n° 452457 : Lebon T. ; JCP A 2022, act. 425 ; Constr.-Urb. 2022, comm. 77, note L. Santoni ; CE, 18 juill. 2025, n° 497128 : Lebon T. ; JCP A 2025, act. 384).

La décision ici commentée est riche de deux enseignements.

Premièrement, le Conseil d’État relève que le transfert en propriété ou en jouissance d’au moins un des lots doit avoir été « acté » à la date de délivrance du permis de construire. La division « juridique » se substitue ainsi à la division « effective ». S’appuyant sur ce raisonnement, il casse le jugement du tribunal en jugeant que la circonstance que les travaux d’aménagement autorisés par un permis d’aménager aient été achevés ne permet pas de qualifier l’opération de lotissement, en l’absence de tout transfert des lots. La viabilisation des lots constitue simplement une condition requise pour que puisse être délivré le permis de construire sur les lots (C. urb., art. R. 442-18) afin de protéger les futurs acquéreurs mais elle est inopérante pour caractériser un lotissement.

Deuxième apport : un lotissement peut être constitué même si le transfert de propriété des lots, autorisé par un permis d’aménager, intégrant une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire. Cette clarification est bienvenue. En pratique, la plupart des opérations d’aménagement reposent sur un montage comportant une promesse de vente assortie d’une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire, de surcroît purgé de recours. Fermer la porte au lotissement dans ce type de configuration aurait en grande partie privé d’effet le dispositif, dans un contexte déjà défavorable pour le logement. C’est ce que craignaient les professionnels de l’immobilier à la lecture de la décision du 13 juin 2022 précitée qui fait mention d’un transfert « effectif ». Le Conseil d’État avait certes déjà validé ce type de montage il y a près d’un an (CE, 17 févr. 2025, n° 493120 : Inédit) mais l’absence de mention de cette décision aux Tables ou au Recueil Lebon laissait planer le doute sur sa portée jurisprudentielle. La décision commentée, revêtue du sceau de l’ « autorité de la chose fichée », vient opportunément le dissiper en jugeant que le transfert de propriété d’un des lots doit être acté « à la date de délivrance du permis de construire, ce transfert fût-il assorti d’une condition suspensive telle que celle tenant à l’obtention d’un permis de construire ».

Source

CE, 13 févr. 2026, n° 501671 : Lebon T.