Droit de préférence du locataire commercial : les honoraires d’agence doivent être remboursés
Un locataire commercial qui achète le local qu’il occupe n’a pas à payer les honoraires de négociation de l’agence immobilière. Même s’il a accepté une offre qui les incluait. Même s’il savait qu’ils figuraient dans le prix. C’est le sens de l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 1er octobre 2026.
La solution est nette : lorsque la vente se réalise par l’effet du droit de préférence prévu à l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, l’intervention d’un intermédiaire n’est ni nécessaire ni utile pour conclure avec le locataire. Les honoraires de négociation ne peuvent donc pas être mis à sa charge dans l’offre de vente.
Cette décision intéresse directement les bailleurs de locaux commerciaux, les locataires titulaires d’un bail commercial et les professionnels qui interviennent dans les cessions d’immeubles loués. Elle rappelle aussi une idée simple : le droit de préférence du locataire commercial est un mécanisme légal d’ordre public. On ne peut pas en modifier l’économie en ajoutant des frais qui ne sont pas dus.
La vente au locataire naît de la loi, pas d’une négociation d’agence
L’article L. 145-46-1 du Code de commerce accorde au locataire d’un local commercial un droit de préférence lorsque le bailleur envisage de vendre ce local. En pratique, le propriétaire doit notifier au locataire son intention de vendre, avec le prix et les conditions de la vente projetée.
Cette notification vaut offre de vente au profit du locataire. Celui-ci peut l’accepter dans le délai prévu par le texte. S’il accepte, la vente se forme dans les conditions légales.
C’est précisément ce point qui fonde la décision de la Cour de cassation. Dans une vente classique, un agent immobilier peut rechercher un acquéreur, rapprocher les parties et participer à la négociation. Sa rémunération correspond alors à une mission d’intermédiation.
Mais dans le cadre du droit de préférence, le locataire est déjà identifié. Il occupe le local. Le bailleur a l’obligation légale de lui proposer l’achat en priorité. La vente au locataire ne résulte donc pas du travail de recherche ou de négociation d’un intermédiaire. Elle découle directement de la loi.
La Cour en tire une conséquence claire : les honoraires de négociation ne peuvent pas figurer dans le prix proposé au locataire au titre de son droit de préférence.
Cela ne signifie pas qu’un bailleur ne peut jamais confier un mandat à une agence pour vendre son bien. Il peut, par exemple, chercher un acquéreur extérieur si le locataire ne se porte pas acquéreur. En revanche, lorsque l’offre légale est adressée au locataire, le coût de la négociation ne peut pas être transféré à celui-ci.
Le prix notifié doit correspondre au prix de vente du local, hors commission de négociation mise à la charge du locataire.
L’affaire jugée par la Cour de cassation
Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, les propriétaires d’un local commercial avaient notifié à leur locataire une offre de vente. Le prix mentionné incluait les frais d’agence.
Le locataire a accepté l’offre au prix indiqué. La vente a été conclue, puis réitérée. Après la vente, il a demandé au bailleur le remboursement des honoraires d’agence compris dans le prix.
La cour d’appel de Paris a rejeté sa demande. Son raisonnement tenait en une idée : le locataire savait que le prix incluait les honoraires de l’agence. En acceptant l’offre dans ces conditions, il aurait accepté de les prendre en charge.
La Cour de cassation casse cette décision.
Elle vise deux textes :
l’article 1302 du Code civil, relatif à la restitution de ce qui a été reçu sans être dû ;
l’article L. 145-46-1 du Code de commerce, qui organise le droit de préférence du locataire commercial.
Pour la Cour, le fait que le locataire ait eu connaissance de l’inclusion des frais d’agence ne change rien. Ces honoraires n’étaient pas dus. Ils ne pouvaient pas être intégrés au prix proposé dans le cadre de l’offre légale. Dès lors, le locataire qui les a payés peut en obtenir la restitution.
Autrement dit, la connaissance du locataire ne transforme pas une somme indue en somme due.
Les honoraires de négociation ne sont pas dus par le locataire lorsque la vente se réalise grâce au droit de préférence légal. Leur paiement peut donc donner lieu à remboursement.
La solution est importante car elle protège le locataire contre une pratique fréquente : présenter un prix global, commission comprise, puis considérer que l’acceptation couvre l’ensemble. La Cour de cassation refuse cette logique.
Pourquoi l’acceptation du locataire ne vaut pas renonciation
L’un des points les plus sensibles de l’arrêt tient à la portée de l’acceptation. Le locataire avait accepté l’offre. Il avait donc signé en connaissance du prix proposé. La question était de savoir si cette acceptation faisait obstacle à toute demande de remboursement.
La réponse est négative.
Le droit de préférence du locataire commercial est d’ordre public. Cela signifie que les parties ne peuvent pas y déroger au détriment du locataire. Le bailleur ne peut pas construire une offre légale qui ferait supporter au locataire des frais qui ne relèvent pas du prix du bien.
L’argument de l’acceptation en connaissance de cause ne suffit donc pas. Le locataire peut accepter l’achat du local sans pour autant renoncer à contester une somme qui n’aurait jamais dû être mise à sa charge.
La solution rejoint le mécanisme de la répétition de l’indu. En droit civil, celui qui reçoit une somme qui ne lui est pas due doit la restituer. L’article 1302 du Code civil permet de demander cette restitution.
Dans cette affaire, les honoraires de négociation étaient compris dans le prix payé par le locataire. La Cour considère qu’ils n’étaient pas dus. Le bailleur doit donc les rembourser, même si le locataire n’a pas contesté immédiatement le prix au moment de la signature.
Cette précision est utile en pratique. Un locataire peut accepter rapidement une offre pour ne pas perdre l’occasion d’acheter le local dans lequel il exploite son fonds. Il peut aussi manquer de visibilité sur la ventilation exacte du prix. La décision lui permet de faire valoir ses droits après la vente, lorsque les honoraires ont effectivement été supportés.
Cela ne dispense pas de prudence. Plus la question est identifiée tôt, plus il est simple d’éviter un litige. Mais l’arrêt ferme la porte à une défense classique du bailleur : « vous saviez, donc vous avez accepté ».
Ce que l’offre de vente peut et ne peut pas contenir
La décision ne dit pas que toute mention d’honoraires rend automatiquement l’offre nulle. Ce point doit être distingué.
La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 23 septembre 2021, que le simple fait de mentionner les honoraires en plus du prix n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’offre adressée au locataire. L’arrêt du 1er octobre 2026 apporte une autre précision : si le locataire paie ces honoraires alors qu’ils ne sont pas dus, il peut en demander le remboursement.
Il faut donc distinguer plusieurs situations.
Situation | Conséquence pratique |
L’offre indique un prix de vente hors honoraires | C’est la présentation la plus sûre pour le bailleur et la plus lisible pour le locataire. |
L’offre mentionne des honoraires en plus du prix | La seule mention ne rend pas automatiquement l’offre nulle, selon la jurisprudence de 2021. |
Le prix proposé inclut des honoraires de négociation à la charge du locataire | Ces honoraires ne sont pas dus dans le cadre du droit de préférence. |
Le locataire paie les honoraires inclus dans le prix | Il peut en demander la restitution, même s’il savait qu’ils étaient inclus. |
En pratique, l’offre devrait présenter clairement :
le prix de vente du local ;
les conditions essentielles de la vente ;
les délais applicables au droit de préférence ;
l’absence de mise à la charge du locataire des honoraires de négociation.
Pour le bailleur, la prudence consiste à raisonner en prix net vendeur ou en prix hors commission d’agence lorsqu’il notifie l’offre au locataire. Si une commission est due à un intermédiaire en vertu d’un mandat, elle relève de la relation entre le mandant et l’agence, selon les stipulations applicables. Elle ne doit pas être incorporée dans l’offre légale comme une charge pesant sur le locataire bénéficiaire du droit de préférence.
Pour le locataire, le réflexe consiste à demander la ventilation du prix avant de répondre. Un prix « frais d’agence inclus » ou une formule équivalente doit alerter. Il faut identifier ce qui correspond réellement au prix du local et ce qui correspond à une rémunération d’intermédiaire.
Cette vérification est d’autant plus importante que l’achat du local commercial peut avoir des conséquences fortes sur l’exploitation : financement bancaire, valorisation du fonds, charges futures, travaux, fiscalité et stratégie patrimoniale. Une commission indue peut représenter une somme significative.
Les conséquences pratiques pour les bailleurs et les locataires
L’arrêt du 1er octobre 2026 invite les bailleurs à revoir la rédaction de leurs notifications. Une offre mal présentée peut créer un contentieux après la vente, avec une demande de restitution à la clé.
Pour le bailleur
Le bailleur qui vend un local loué doit traiter l’offre au locataire comme une étape juridique à part entière. Il ne suffit pas de reprendre le prix affiché dans un mandat de vente ou dans une annonce.
La bonne pratique consiste à :
notifier un prix dépourvu d’honoraires de négociation à la charge du locataire ;
éviter les formulations ambiguës comme « prix commission incluse » ;
remettre à plat le mandat d’agence pour vérifier qui supporte la rémunération de l’intermédiaire ;
conserver la preuve de la notification et de son contenu ;
anticiper le cas où le locataire accepte l’offre.
Si le bailleur souhaite vendre à un prix donné tout en supportant une commission d’agence par ailleurs, il doit intégrer ce coût dans son analyse économique, sans le présenter comme une somme due par le locataire au titre de la vente préférentielle.
Le risque n’est pas seulement théorique. Si le locataire paie, il peut revenir ensuite demander le remboursement des honoraires. Le bailleur qui a encaissé un prix incluant ces frais peut donc devoir restituer la part indue.
Pour le locataire
Le locataire doit lire l’offre avec attention avant de l’accepter. La question n’est pas seulement de savoir si le prix paraît acceptable. Il faut aussi savoir ce que ce prix comprend.
Quelques vérifications simples peuvent éviter une difficulté :
repérer toute mention d’honoraires, de commission ou de frais d’agence ;
demander si le prix est exprimé hors honoraires ou honoraires inclus ;
conserver la notification reçue, les échanges et les projets d’acte ;
faire préciser dans l’acte de vente la décomposition du prix si une ambiguïté existe ;
agir en restitution si les honoraires ont déjà été payés à tort.
Le locataire n’a pas à prouver qu’il ignorait l’existence des honoraires. C’est l’apport fort de l’arrêt. La restitution repose sur le caractère non dû de la somme, non sur l’erreur du locataire.
Bien sûr, chaque dossier conserve ses particularités. Les délais, la rédaction des actes, le rôle exact de l’agence et les paiements effectués doivent être examinés avec soin. Ce contenu est fourni à titre d’information juridique générale et ne remplace pas un conseil adapté à une situation particulière.
Ce qu’il faut retenir de l’arrêt du 1er octobre 2026
La Cour de cassation confirme une protection forte du locataire commercial. Lorsque le bailleur vend le local loué, l’offre faite au locataire au titre de son droit de préférence ne peut pas lui faire supporter des honoraires de négociation.
La règle vaut même si le locataire a accepté un prix qui incluait ces honoraires. Elle vaut aussi s’il savait qu’ils étaient compris dans le prix. Dès lors que la somme n’était pas due, il peut en demander le remboursement.
La décision s’inscrit dans une ligne claire : le droit de préférence du locataire commercial est un mécanisme légal, impératif, qui ne doit pas être dénaturé par des frais d’intermédiation. Pour vendre sans fragiliser l’opération, le bailleur a intérêt à notifier un prix hors commission d’agence. Pour acheter sans payer trop, le locataire doit vérifier la composition du prix avant de signer et, si nécessaire, demander la restitution des sommes indûment payées.
Source : Cass. 3e civ., 1er oct. 2026, n° 25-14.711, FS-B.
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