La résiliation du contrat de bail commercial

La loi Macron, modifiant la loi Pinel, est venue modifier les modalités de notification des congés pour vendre, refus de renouvellement,... en imposant au bailleur commercial de procéder par acte extra-judiciaire, c'est-à-dire par acte d'huissier, tout en préservant l'option pour le locataire entre la lettre recommandée avec accusé de réception et l'acte d'huissier.

Les étapes de la résiliation du bail commercial

Rappelons tout d'abord qu'en matière de bail commercial le bailleur qui veut faire libérer les lieux suite aux manquements de son locataire (défaut de paiement, dégradations, ...) doit comme en matière de bail d'habitation s'armer de patience et respecter strictement la procédure. Le locataire commercial garde ainsi pendant toute la procédure de résiliation du bail la possibilité de prouver sa bonne foi et en définitive de rester dans les lieux.

Par exemple, en matière de défaut de paiement, le bailleur devra en premier lieu faire signifier par huissier un commandement de payer, en visant la clause résolutoire qu'il aura systématiquement pris le soin de mettre au contrat. Le locataire aura alors un délai d'un mois pour saisir le juge et demander à surseoir à la réalisation de la clause résolutoire, via une demande de délai pour pouvoir apurer l'arriéré.

Passé ce délai et sans réaction du locataire, le bailleur devra alors saisir le juge des baux commerciaux et solliciter l’acquisition de la clause résolutoire, outre la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

A l'audience, le locataire aura à nouveau la possibilité de demander des délais en sollicitant cette fois de surseoir aux effets de la clause résolutoire. Il gardera cette possibilité tant que la décision du juge actant l’acquisition de la clause résolutoire ne sera pas définitive. A chaque fois, le juge apprécie l'opportunité d'accorder ces délais de paiement en tenant compte de la situation du locataire et de celle du bailleur. En pratique, la bonne foi du locataire sera un critère déterminant, de même que la solidité financière de son projet.

Dans l'hypothèse où le tribunal fait droit à la demande de délai du locataire, il sera habituellement mentionné qu'en cas de non-respect d'une seule échéance, la clause résolutoire sera définitivement acquise.

Dans cette éventualité, le locataire aura seul la possibilité de saisir le juge de l'exécution d'une demande de délai de paiement, mais le bail sera alors définitivement résilié.

Le cabinet ADVO, avocat à Vannes, est à vos côtés pour défendre vos droits de locataire ou de bailleur dans ces procédures et d'une manière générale pour vous conseiller.